Wat is de startersvrijstelling?
Wie een woning koopt, betaalt normaal gesproken overdrachtsbelasting aan de notaris. Voor kopers die zelf in de woning gaan wonen geldt sinds 2021 een verlaagd tarief, en voor jonge starters bestaat daarnaast een eenmalige vrijstelling: 0% overdrachtsbelasting, in plaats van het reguliere tarief van 2%.
Volgens de Belastingdienst gelden vier voorwaarden tegelijk:
- U bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat u de woning verkrijgt;
- De woningwaarde is op dat moment niet hoger dan € 555.000 (2026);
- U heeft niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling;
- U gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen (het hoofdverblijf-criterium).
Bij de notaris ondertekent u hiervoor een verklaring. Voldoet u niet aan alle vier de voorwaarden, dan geldt in plaats daarvan het reguliere tarief voor eigen bewoning van 2%.
De drie andere tarieven op een rij
De overdrachtsbelasting kent in 2026 in totaal vier varianten, afhankelijk van wie koopt en wat er met de woning gebeurt:
| Situatie | Tarief 2026 |
|---|---|
| Starter (18–35 jaar), zelfbewoning, woningwaarde ≤ € 555.000 | 0% |
| Overige kopers die zelf in de woning gaan wonen | 2% |
| Woning als belegging (niet zelf bewoond: tweede woning, verhuur, vakantiewoning) | 8% |
| Overige onroerende zaken (niet-woningen: bedrijfspanden, kantoren, garages) | 10,4% |
Het tarief voor beleggingspanden is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Voor niet-woningen blijft 10,4% het uitgangspunt.
De grens is hard: geen gedeeltelijke vrijstelling
De woningwaardegrens van € 555.000 is een alles-of-niets-grens. Komt de woning ook maar één euro boven die grens, dan vervalt de vrijstelling volledig — niet alleen voor het bedrag boven de grens. U betaalt dan 2% over de volledige koopsom (mits u zelf gaat wonen).
Woningwaarde ≤ € 555.000 → vrijstelling van toepassing → € 0 overdrachtsbelasting
Dezelfde koper, koopsom € 560.000:
Woningwaarde > € 555.000 → geen vrijstelling → 2% × € 560.000 = € 11.200 overdrachtsbelasting
Een verschil van € 10.000 in koopsom kost hier € 11.200 aan belasting.
Samen kopen met een partner van 35 jaar of ouder
Koopt u samen met een partner die de leeftijdsgrens al is gepasseerd, dan toetst de Belastingdienst per koper apart. Voldoet u zelf aan de voorwaarden, dan betaalt u 0% over uw eigendomsaandeel; uw partner betaalt gewoon 2% over zijn of haar aandeel.
Koper A (28 jaar, voldoet aan alle voorwaarden): 0% over € 200.000 = € 0
Koper B (37 jaar): 2% over € 200.000 = € 4.000
Totale overdrachtsbelasting: € 4.000 in plaats van € 8.000 bij twee kopers boven de 35.
Eenmalig, en alleen voor uw hoofdverblijf
De vrijstelling is eenmalig per persoon. Heeft u er ooit eerder gebruik van gemaakt — bijvoorbeeld bij een eerder gekochte (en inmiddels verkochte) starterswoning — dan kunt u de vrijstelling niet nogmaals krijgen, ook niet als u nog steeds onder de 35 bent.
Daarnaast geldt de vrijstelling alleen als u de woning zelf gaat bewonen. Koopt u een woning om te verhuren, als vakantiewoning, of voor een familielid om in te wonen terwijl u er zelf niet gaat wonen? Dan geldt de vrijstelling niet, en evenmin het verlaagde 2%-tarief — u valt terug op het beleggerstarief van 8%.
Wat betekent dit voor uw aankoopbudget?
Voor een starter die precies binnen de grens koopt, is de vrijstelling een directe besparing die niet in de hypotheek hoeft te worden meegefinancierd. Bij een woning van € 400.000 scheelt dat € 8.000 aan overdrachtsbelasting — geld dat anders bovenop de koopsom, notariskosten en eventuele verbouwing komt. Reken bij het bepalen van uw maximale koopbudget dus altijd na of u wel of niet in aanmerking komt voor de vrijstelling: dat verschil van 2% kan net bepalend zijn voor wat u zich kunt veroorloven.
Wat betekent een eigen woning voor uw belasting in box 1?
Onze gratis calculator rekent door wat hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait voor uw netto woonlasten betekenen, met de tarieven van 2026.
Naar de calculator →Veelgestelde vragen
Cijfers 2026: woningwaardegrens startersvrijstelling € 555.000, leeftijdsgrens 18 t/m 34 jaar, tarief eigen bewoning 2%, tarief beleggingspanden 8% (per 1 januari 2026 verlaagd vanaf 10,4%), tarief overige onroerende zaken 10,4%. Genoemde percentages en bedragen zijn indicatief; geen fiscaal of juridisch advies. Laatst gecheckt: 25 juli 2026.