WOZ-waarde te hoog? Zo maakt u bezwaar (en wat het oplevert)

Waar gebruikt u de WOZ-waarde voor?

De WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken) is de door uw gemeente vastgestelde waarde van uw woning of andere onroerende zaak. Die waarde wordt voor meer gebruikt dan alleen de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB). Heeft u een eigen woning die uw hoofdverblijf is, dan telt de WOZ-waarde bij uw aangifte inkomstenbelasting mee via het eigenwoningforfait in box 1: een bedrag dat u bij uw inkomen moet optellen. Heeft u een tweede woning of verhuurd vastgoed, dan speelt de WOZ-waarde ook een rol bij de waardering van dat vermogen in box 3.

De gemeente bepaalt de waarde niet naar de actuele marktsituatie, maar naar wat uw woning zou hebben opgebracht op 1 januari van het voorafgaande jaar — de zogeheten peildatum. Een beschikking die u begin dit jaar ontvangt, is dus gebaseerd op de waarde van ruim een jaar eerder.

Wanneer krijgt u de beschikking, en hoeveel tijd heeft u?

De meeste huiseigenaren en huurders die op 1 januari eigenaar of gebruiker waren, ontvangen eind februari hun WOZ-beschikking van de gemeente. Bent u het niet eens met de vastgestelde waarde, dan heeft u vanaf de datum op de beschikking 6 weken de tijd om bezwaar te maken. Dient u te laat in, dan verklaart de gemeente uw bezwaar meestal niet-ontvankelijk, ook als uw inhoudelijke bezwaar terecht is.

Hoe maakt u bezwaar?

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde is gratis. De gemeente adviseert vaak om eerst telefonisch of via de website contact op te nemen: veel gemeenten lossen kennelijke fouten dan al op zonder dat een formeel bezwaarschrift nodig is. Komt u er niet uit, dan dient u binnen de termijn een schriftelijk bezwaar in bij uw gemeente (of het samenwerkingsverband dat de WOZ-waarde voor uw gemeente vaststelt). Vermeld daarbij waarom u de waarde te hoog vindt, bijvoorbeeld op basis van recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw buurt. U kunt bij uw gemeente het taxatieverslag opvragen waarin staat welke vergelijkbare woningen zijn gebruikt om uw WOZ-waarde te bepalen — dat is een goed startpunt om te controleren of de vergelijking klopt.

Rekenvoorbeeld: wat levert een correctie op?

Bij een grotere correctie, of bij meerdere jaren waarin de te hoge waarde is gebruikt, kan het voordeel flink oplopen. Let op: dit rekenvoorbeeld is illustratief en vereenvoudigd; uw eigen forfaitschijf, belastingschijf en het OZB-tarief van uw gemeente bepalen wat een correctie in uw situatie precies oplevert.

Ook relevant voor verhuurders

Heeft u een woning die u verhuurt, dan valt die doorgaans in box 3. Bij de tegenbewijsregeling in box 3 kan de WOZ-waarde meetellen in de berekening van uw werkelijke rendement op onroerend goed. Een WOZ-waarde die harder stijgt dan de werkelijke marktontwikkeling van uw pand, kan dan ook daar in uw nadeel werken. Meer over hoe die berekening werkt, leest u in onze uitleg over de tegenbewijsregeling in box 3.